01. Case Description :
Claire (42 ans), médecin fonctionnaire hospitalier, et François (50 ans), cadre dans une entreprise, profil équilibré, sont mariés sous le régime de la communauté et ont un enfant unique, bientôt majeur. Ils possèdent leur résidence principale, un pavillon en périphérie lyonnaise entièrement remboursée, sans aucun crédit.
Ce bien vaut aujourd’hui 370 000 €, mais il ne génère ni rendement ni avantage fiscal.
Leur projet immédiat est de développer leur patrimoine :
- Acquérir un bien locatif,
- Préparer la retraite
- Pouvoir diversifier leur patrimoine.
Par contre, ils ne souhaitent pas s’endetter à 110 %, ni vendre leur résidence principale juste pour réaliser ce nouveau projet.
02. Incredible Benefit of Project :
La problématique est que leur bien est pleinement valorisé mais immobilisé :
- Impossible d’en faire un apport direct sans vente,
- Ils veulent le conserver (enfants, attachement personnel…),
- Mais ils aimeraient s’en servir pour financer un investissement locatif intelligent si possible
Nous avons mis en place une vente à soi-même par le biais d’une SCI à l’IS créée pour le couple en quatre étapes :
- 1. Création d’une SCI Trazié à l’IS, détenue à 100 % par Claire et François,
- 2. Vente de leur résidence principale à cette SCI, au prix du marché,
- 3. Financement bancaire accordé à la SCI Trazié sur 20 ans (le bien est donné en garantie),
- 4. Claire et François perçoivent directement le fruit de la vente 370 000 €, et remboursent le crédit via les loyers versés à la SCI (puisqu’ils continuent à y vivre sous bail).
Ensuite, nous avons procédé à une réutilisation stratégique des fonds avec les 370 000 € perçus. Nous procédons à la mise en œuvre d’une allocation patrimoniale pilotée :
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On observe une opération réussie
Les avantages divers pour le couple avec d’abord un effet de levier patrimonial maîtrisé car le couple mobilise un capital sans vendre réellement l’actif. au passage la fiscalité est optimisée permettant aux intérêts d’emprunt d’etre déductibles via SCI à l’IS et des placements fiscalement efficients. Ou encore,une transmission facilitée via des supports transmissibles (SCI + assurance-vie + PEA). Enfin,la vision long terme est consolidée puisque le patrimoine travaille sur plusieurs horizons (revenu locatif, capitalisation, protection familiale)
Ce type d’opération illustre l’intelligence du recyclage patrimonial maîtrisé. La vente à soi-même (ou LBO patrimonial) a permis :
- de mobiliser des capitaux sans fiscalité immédiate,
- d’activer un actif inerte,
- tout en gardant le contrôle complet du bien.
Claire et François n’ont ni vendu leur résidence, ni sacrifié leur sécurité; Ils l’ont intégrée dans une stratégie de croissance patrimoniale à 3 moteurs : Immobilier + Capitalisation + Transmission.
En plus simple, ils n’ont pas choisi entre conserver ou investir. Ils ont fait les deux, en redonnant à leur patrimoine du mouvement et du sens. Leur résidence principale est devenue leur meilleur levier pour construire la suite.
“Cette stratégie nous permet d'apprécier sereinement l'avenir"
M & Mme TRAZIE
03. Experts who Work on Project :
Nous avons travaillé conjointement avec nos partenaires notaires, financiers… afin de mettre en place le projet de la famille TRAZIE. L’audit patrimonial effectué fut un véritable cataliseur pour déterminer la meilleure stratégie.
