Levier Patrimonial Structurant
Le crédit immobilier n’est pas une simple dette : c’est un pilier de structuration patrimoniale. Lorsqu’il est bien calibré, il permet de :
- Financer un projet ambitieux sans mobiliser tout son capital,
- Optimiser sa fiscalité via l’effet d’intérêt déductible,
- Profiter de l’effet de levier du temps et des taux bas,
Préparer une revente, une transmission ou une exploitation locative dans les meilleures conditions.
Chez ASP Capital & Patrimoine Privé, nous accompagnons les particuliers, les indépendants et les entreprises dans la structuration de crédits adaptés à leur profil : résidence principale, locatif, résidence secondaire, local pro ou SCI…
Evolution du crédit des 30 dernières années
30 ans de transformations majeures au service des investisseurs….
L’histoire récente du crédit immobilier en France est celle d’une révolution silencieuse mais fondamentale : d’un produit réservé aux élites dans les années 90 à un outil d’investissement accessible et stratégique pour les particuliers, les indépendants et les entreprises.
Cette évolution s’articule en quatre grandes phases, marquées par des bouleversements économiques, des politiques monétaires audacieuses, et une transformation de la relation entre emprunteur et banquier.
Vue comparative des périodes (1995–2025)
1995–2005 : Le crédit, un produit de sélection À cette époque, obtenir un crédit immobilier signifiait disposer d’un profil “banquable” : CDI solide, apport conséquent, endettement bas. Les indépendants ou primo-accédants étaient souvent exclus ou surpayaient leur emprunt.
2005–2015 : La démocratisation maîtrisée Avec la chute progressive des taux, liée à la politique monétaire européenne, les banques ont élargi leur spectre. Les durées s’allongent, les mensualités baissent, et le crédit devient un véritable outil d’accès à la propriété pour les classes moyennes et les investisseurs locatifs.
2015–2022 : L’ère du levier maximal La France entre dans une décennie exceptionnelle : des taux historiquement bas (parfois < 1 %), des conditions ultra-avantageuses, des durées pouvant aller jusqu’à 30 ans. Cette période a permis une accélération massive de la constitution de patrimoine par le crédit, parfois même sans apport initial.
Depuis 2023 : Vers un crédit intelligent et sélectif Face à la remontée des taux et aux régulations du HCSF, le crédit devient plus technique. Il n’est plus question de “remplir un dossier standard”, mais de concevoir une stratégie de financement sur-mesure. Les bons dossiers passent… les autres non.
En résumé, le crédit immobilier reste accessible, mais il exige désormais :
- Une stratégie financière claire (type de projet, horizon, montage),
- Une présentation structurée du dossier (revenus, charges, stabilité),
- Une capacité d’anticipation sur les taux, la fiscalité, les objectifs patrimoniaux.
Sautez le pas confiant !
Le crédit immobilier est un outil complexe, qui suscite souvent beaucoup d’interrogations, voire d’hésitations. Chez ASPC2P, nous pensons qu’un bon conseil commence par une bonne pédagogie. Vous trouverez ci-dessous les questions les plus fréquentes que nous posent les particuliers, chefs d’entreprise, investisseurs et primo-accédants.
Chaque réponse a été rédigée avec rigueur, transparence et stratégie, pour vous aider à prendre les bonnes décisions au bon moment.
Et si votre situation est plus spécifique ?
Nous sommes à votre disposition pour étudier gratuitement votre projet et vous proposer la meilleure solution de financement possible.
Oui, et c’est même plus stratégique que jamais, à condition d’adapter le montage. Le crédit reste un levier patrimonial puissant, car :
- Il permet de conserver votre capital disponible pour d’autres opportunités (effet de levier).
- Même à 4 %, un financement bien structuré sur un actif locatif rentable reste plus performant que du cash inactif.
- Vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt dans plusieurs régimes fiscaux (LMNP réel, SCI à l’IS…).
Oui, si vous présentez un dossier conforme aux attentes bancaires. Les indépendants sont souvent mal accompagnés : bilans bruts, revenus instables, société en croissance non valorisée…
Nous savons :
- Qualifier votre revenu disponible réel (résultat retraité, EBITDA, rémunération mixte…),
- Justifier la stabilité de votre activité sur plusieurs bilans,
- Utiliser vos structures (SAS, SCI, holding) de manière fiscalement et financièrement efficace.
Vous avez deux leviers :
- Le regroupement ou le réétalement de vos crédits pour diminuer l’effort mensuel,
- L’effet de “neutralisation” des mensualités locatives par vos revenus fonciers : certaines banques intègrent 70 à 100 % des loyers perçus ou futurs dans votre capacité d’emprunt.
- Amortissable : vous remboursez le capital et les intérêts chaque mois. Avantage : sécurité, visibilité.
- In fine : vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée du prêt, puis le capital en une fois à l’échéance.
L’in fine est réservé aux montages patrimoniaux avancés :
- SCI à l’IS,
- Investisseurs avec capacité d’épargne forte,
- Objectif de défiscalisation optimisée (intérêts 100 % déductibles).
Mal utilisé, l’in fine peut devenir risqué. Bien utilisé, c’est une machine à produire du rendement net.
Vous pouvez le faire seul… mais pas avec le même résultat. Les banques ne traitent pas un particulier comme un CGP certifié et mandaté.
Nous apportons :
- Des accès bancaires privilégiés (gestionnaires patrimoine, réseau privé, filières pro),
- Une valorisation optimale de votre dossier (retraitement des revenus, scoring bancaire, stratégie d’endettement),
- Une capacité de comparaison des taux, assurances, garanties bien plus large que ce que vous obtiendrez en agence.
Oui, à condition que le montage soit lisible, fiscalement cohérent et sécurisant pour la banque. Nous concevons régulièrement des montages :
- SCI à l’IR (transparence fiscale) ou à l’IS (amortissement du bien),
- Holding patrimoniale avec remontée de dividendes pour rembourser un prêt,
- Démembrement de parts pour anticiper une transmission.
Oui, dans certains cas. Les banques françaises n’acceptent pas tous les pays ni tous les profils, mais :
- Vous pouvez garantir un prêt en France sur des actifs français (hypothèque ou nantissement) pour financer un bien hors zone euro,
- Certaines banques patrimoniales financent des projets dans l’UE, l’Afrique, ou des zones sécurisées (Dubaï, Canada, etc.) si le dossier est bien monté.
Un refus bancaire n’est pas une fin, mais un signal. Les principales causes :
- Dossier mal présenté ou incomplet,
- Taux d’endettement mal calculé,
- Doute sur la stabilité des revenus ou du projet.
Ce que nous faisons :
- Audit technique du refus,
- Retraitement des flux (loyers futurs, charges, apport justifié),
- Présentation du dossier à une banque adaptée à votre profil (résident, non-résident, dirigeant, etc.).
80 % des refus que nous récupérons passent en accord sous 10 jours avec le bon format.